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5月以来两家房企债务爆雷

房企的流动性困境仍在加剧。先是曾经的示范房企碧桂园因两笔中票利息的偿还引发市场广泛关注,随后昔日被市场称为债市“硬汉”的雅居乐也官宣出险,同期,融创还在持续推进已展期债务的二次重组。

在销售回款大幅削减的当下,房企对融资的依赖度明显提升,债务风险的持续暴露也正是由于融资困境尚未得到有效解决。第三方研究机构克而瑞发布的数据显示,今年前4个月典型房企的融资总量同比下降约6成,2024年各月的融资规模仍处于历年较低的水平。

这其中民营房企面临的融资环境更为艰难,央国企在今年前4个月的发债占比已达到9成以上。对于民营房企来说,目前无论是公开市场的直接融资,或是“白名单”的相关政策落地,当前都不太顺畅。

多家房企内部人士向第一财经记者,作为当前房企融资关键渠道之一的“白名单”项目,近来进展并不明显。业内观点也指出,未来需要进一步健全房地产项目“白名单”制度,使更多项目进入白名单,同时需建立“白名单”推送机制常态化运行,持续对房地产项目融资给予支持。

债务风险持续暴露

5月14日,雅居乐发布公告称,鉴于公司面临的流动性压力,于公告日尚未支付2020年票据的有关利息,该票据利息支付的宽限期于2024年5月13日到期,并预计将无能力履行其境外债务项下的所有付款义务。至此,债市“硬汉”雅居乐也正式违约,并将推进债务重组。

这是5月份以来第二家发生首次债务违约的房企。稍早于雅居乐,西南房企东原地产的上市主体迪马股份也公告了债券违约,“21迪马01”未能于4月30日到期日足额偿付本息。此前4月末,朗诗绿色管理也首次曝出债务违约事件。

不只是债务违约的名单在不断拉长,近期有房企开始对此前已完成重组的债务进行“二次重组”,债务风险仍在持续加剧中。

2023年9月时,碧桂园方面完成了约147亿元的境内债务重组,9笔境内债到期时间整体展期3年。今年4月份,碧桂园其中的“21碧地01”“21碧地02”“21碧地04”进行了新一轮展期,将三只债券在9月前尚未支付的利息或者本金推迟至9月支付。

在进行新一轮展期的同时,碧桂园近期还因两笔中票利息引发了市场广泛关注。由中债增信担保发行的中票“23碧桂园MTN001”“23碧桂园MTN002”原本应于5月9日付息,但碧桂园方面“经公司和各方努力,积极筹措资金,盘活抵押资产”,最终在宽限期内才完成偿付。

融创也在近期出现了相似的情况,拟对“PR融创01”、“H融创05”、“H融创07”、和“20融创02”等4只债券的兑付安排进行调整,计划将原有整体展期方案中于今年6月和9月兑付的本息,延期至12月兑付。

在推进此次展期时,融创方面提及,当前其现金流持续承压的时间和程度均远超2022年底信用债券整体展期通过时的预期。

对行业经营及资金环境受压情况预期不足的还有闽系房企正荣地产。4月中旬时,正在推进境外债务重组的正荣宣布取消即将举行的聆讯,意欲对境外债务重组方案进行调整。彼时有业内人士分析,正荣此前给出的重组方案中不涉及削债,在当前的行业形势下,即便重组方案通过了,日后可能还得面临二次重组的情况,此次重新考虑债务重组条款,或许意在推进削债。

无论是房企新出险还是推动二次展期,抑或是艰难筹措资金,都凸显出房企当前的资金面压力。

中指研究院企业研究总监刘水向第一财经记者表示,房地产企业的到期债务无法偿还,或者需要对债务进行再次重组,原因在于其流动性没有得到明显改善,从房地产企业融资来看,房地产企业债券融资仍在显著下降,企业流动性越发紧张。

克而瑞数据显示,4月份,65家典型房企的融资总量为280.07亿元,环比减少29.5%,同比减少56.5%;前4个月的融资总量为1247亿元,同比降幅也达58%;从2024年各月的融资表现来看,融资规模仍处于历年较低的水平。

这其中,又以央国企的发债量占多。上述机构数据显示,前4月国企、央企的发债量为655亿元,民营企业发债量为35亿元,混合所有制房企发债量仅为20亿元;央国企发债的占比在今年前4月大幅提升至92%,达到历年最高点。

“白名单”政策还需落地

从近期各家企业披露的信息来看,2024年以来尚能在公开市场进行融资的民营房企寥寥无几。据记者不完全统计,目前仅有美的置业完成了两笔中期票据和一笔供应链ABS的发行,合计金额约23.4亿元;滨江发行了两笔总规模为12亿元的中期票据。此外,万科也向邮储银行等在内的多家银行申请了贷款,合计超86亿元。

某目前仍较为安全的民营房企资金部人士称,目前各金融机构对房地产行业仍抱着非常谨慎的态度,融资准入筛选严格,尤其是对民营房企;甚至有部分金融机构对房地产行业处于一刀切不准入的情况,房地产行业的困局短期仍较难有明显好转。

即便是行业“优等生”万科,也因融资模式的调整而面临一定的资金压力。自2023年四季度以来,监管层一直强调支持房企融资,各地也着力推广以“白名单”为基础的房地产融资协调机制。这一融资模式为项目制,需要落实抵押物、实施资金封闭监管。

万科管理层在近日召开的股东大会上提及,过去万科融资依靠的是集团主体信用,与银行采取总对总、统借统还的信用制融资模式,如今随着融资政策的变化,万科也要逐步转向有抵押的项目制融资模式。而这一改变压缩了回流到集团的资金,集团层面原本的现金储备也在继续消耗。

不过,克而瑞表示,随着近期的融资协调机制的推进,以及各地的项目白名单推出,融资支持主体正从企业下沉到具体项目,释放了利好信息,在一定程度上缓解了房企的流动性压力。

上述资金部人士也表示,目前在房地产协调“白名单”机制的积极推动下,项目端融资出现了好转迹象,尤其是纳入白名单项目,各银行在政策支持下审批和投放有了一些突破。

据住房城乡建设部及国家金融监管总局消息,截至3月底,共有“白名单”1979个项目获得了银行授信,总额达到4690.3亿元;其中1247个项目已经获得贷款发放,总额1554.1亿元。公司层面上来看,万科目前已有59个项目申请纳入“白名单”;旭辉则已有68个项目入围房地产项目“白名单”,其中29个项目已获得融资支持。

但目前来看,这一融资模式可能会打不少折扣。克而瑞指出,当前房企提交的房地产项目即使进入住建部门的“白名单”,仍然需要面对银行的评估与筛选,政策后续落地效果仍有待观察。

国际评级机构惠誉也表示,“白名单”项目的资格认定标准包括项目须正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障等,认定标准非常严格,这也意味着部分已入围的项目仍可能被银行拒绝。

有华东房企内部人士向记者透露,入围项目是在住建部门的层面上,究竟能否得到融资支持还需要由金融机构确认,一般情况下,获得融资支持的项目除了满足几个硬性条件外,金融机构更会看项目本身的资债关系。

有多位受访房企人士向记者反馈,公司的“白名单”项目融资进展并不算理想。某出险房企内部人士透露,其所在公司共计28个入围项目中,目前有3个项目方案审批通过,仅2个项目实现了放款。

对于当前白名单项目这一融资模式,刘水认为,相关措施制度还不够完善,比如未通过贷款审批项目的融资问题,目前还比较难解决,但是这些项目的施工建设要继续,否则会存在保交房的风险,要强化“推送-反馈”的工作闭环。

刘水表示,未来需要进一步健全房地产项目“白名单”制度,使更多项目进入白名单,同时要建立白名单推送机制常态化运行,推动后续批次“白名单”项目融资落地,持续对房地产项目融资给予支持。同时,金融机构要加快放款速度,使审批的贷款资金尽快落实到项目,进一步落实“尽职免责”,提高贷款发放积极性,能贷尽贷。

(本文来自第一财经)

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